Si të hipotekoni një apartament dhe të merrni para në 2022: udhëzime hap pas hapi me këshilla të ekspertëve

Në vijim të situatës në ekonomi, bankat zbutin ose shtrëngojnë politikën e tyre kreditore. 20 vjet më parë, kreditë jepeshin me kujdes: të siguruara ose të garantuara. Me kalimin e kohës u shfaqën më shumë institucione mikrofinanciare, si dhe u rrit edhe numri i kredive dhe kartave të kreditit të lëshuara. Niveli i kërkesave për huamarrësit është ulur.

Por trazirat ekonomike të viteve të fundit po i detyrojnë bankat dhe huadhënësit e tjerë të bëhen sërish më selektivë. Në vitin 2022, e vetmja mënyrë e sigurt për të marrë një kredi është të hipotekoni një apartament dhe të merrni para shpejt.

Ne përgatitëm udhëzime hap pas hapi dhe biseduam me një ekspert se si të bëjmë gjithçka siç duhet.

Gjëja kryesore në lidhje me pengun e një apartamenti

Kërkesat për hipotekën e apartamenteve

Në vendin tonë nuk ka kërkesa uniforme për hipotekën e një apartamenti – as për vetë pronën, as për personin që dëshiron të marrë para. Huadhënësit udhëhiqen vetëm nga interesat e tyre financiare dhe vlerësimi i rrezikut.

Për shembull, një bankë nuk do të merrte kurrë një apartament në ZATO si kolateral, sepse këto janë qytete të mbyllura. Nëse huamarrësi nuk mund t'i kthejë paratë, apartamenti do të duhet të shitet dhe do të jetë e vështirë për ta bërë këtë. Dhe është e rëndësishme që huadhënësi t'i kthejë paratë e tij sa më shpejt të jetë e mundur. Një bankë tjetër mund të pranojë një apartament të tillë, por të ofrojë një tarifë pak më të lartë dhe të japë para më pak se sa kushton realisht banesa.

Portreti i lejuar i huamarrësit është gjithashtu i ndryshëm për secilin huadhënës. Bankat e mëdha mund të refuzojnë nëse një person nuk ka një punë dhe të ardhura të përhershme. Ose ofroni kushte më pak të favorshme. Përkundrazi, kooperativat e kredisë dhe konsumatorit dhe investitorët privatë nuk janë aq kritikë në vlerësimin e parave të aplikuesit.

Kemi analizuar ofertat e kreditorëve në vitin 2022 dhe kemi nxjerrë kërkesat “mesatare aritmetike” për kolateralin për një apartament në vendin tonë.

Apartamenti ndodhet ne nje qytet ku ka përfaqësinë e huadhënësit. Nëse banka (megjithëse jo vetëm që mund të pranojë strehim si kolateral) nuk ka degë dhe degë në lokalitetin tuaj, një apartament i tillë nuk ka gjasa të merret parasysh. Arsyeja është e thjeshtë: nëse huamarrësi nuk mund të shlyejë borxhin, atëherë ai do të duhet të dëbohet, të paditet dhe të shitet. Këto janë kosto për huadhënësin, veçanërisht nëse ai është i vendosur në një qytet tjetër.

Gjendja e apartamentit. Huadhënësi nuk do të shikojë sfonde të reja dhe dritare me xham të dyfishtë. Sigurisht, nëse apartamenti është pas një zjarri, atëherë ai është jolikuid. Por në përgjithësi, mobiljet e bukura dhe një grup i ri kuzhine nuk ndikojnë në kosto. Në fund të fundit, është një apartament që hipotekohet, i cili potencialisht mund të shitet shpejt.

Është e rëndësishme për kreditorët që shtëpia të mos jetë emergjente, e rrënuar. Ka kërkesa për numrin e kateve dhe numrin e apartamenteve. Për shembull, shtëpitë dykatëshe me gjashtë apartamente – të tilla janë ndërtuar në vitet e hershme sovjetike – nuk bien nën kriteret e shumicës së kreditorëve. Nëse shtëpia ka dysheme druri - gjithashtu, ka shumë të ngjarë, lirimi me kusht nuk është një opsion.

Të gjitha komunikimet duhet të funksionojnë: gaz, energji elektrike, ngrohje dhe ujë. Rizhvillimi i paligjshëm më së shpeshti nuk lejohet. Për shembull, nëse muri midis kuzhinës dhe dhomës është prishur në një apartament me sobë me gaz, kjo është kritike. Por nëse vetëm qilari është ribërë, atëherë është në diskrecionin e bankës. Rizhvillimet e legalizuara në BTI janë të pranueshme.

Si e di huadhënësi që apartamenti është likuid? Është e thjeshtë: do t'ju duhet të porosisni një vlerësim. Ky është një shërbim me pagesë. Në vendin tonë, kostoja mesatare është 5-15 mijë rubla. Specialisti do të vijë, do të bëjë fotografi, do të shkruajë një përfundim - një album vlerësimi. Inspektori do të tregojë koston mesatare të shitjes së një apartamenti, në bazë të së cilës banka do të nxjerrë përfundime për madhësinë e kredisë.

Baza e pronësisë. E thënë thjesht, si e keni marrë këtë apartament. Një bazë ideale për një huadhënës është kontrata e shitjes. Kjo do të thotë, dikur keni blerë një shtëpi vetë, dhe tani doni ta hipotekoni atë. Ose keni privatizuar një apartament. Kujtojmë se privatizimi filloi në vitin 1991.

Ata janë të kujdesshëm ndaj apartamenteve të marra në bazë të një marrëveshje dhurimi dhe si trashëgimi. Sidomos nëse apartamenti është transferuar kohët e fundit tek ju. Papritur, pas nja dy muajsh, do të zbulohet një sfond penal apo gjyqësor? Për shembull, do të ketë trashëgimtarë, interesat e të cilëve nuk janë marrë parasysh gjatë ndarjes së pasurisë.

Në të njëjtën kohë, apartamente të tilla pranohen ende, por atyre u kërkohet të lëshojnë sigurimin e titullit. Sipas një politike të tillë, kompania e sigurimeve merr përsipër të paguajë para për një apartament nëse papritmas një marrëveshje dhurimi ose trashëgimi apelohet në gjykatë.

Banesat në arrest dhe ato për të cilat është nënshkruar një marrëveshje dhurimi nuk janë të përshtatshme. Gjykata mund të sekuestrojë banesën. Kjo ndodh kur pronari i saj, për shembull, është i përfshirë në një çështje penale. Ose i mbledhin borxhet. Huadhënësi nuk do të marrë një apartament për të cilin tashmë është hartuar një marrëveshje dhurimi.

Më shpesh ata nuk pranojnë apartamente që jepen me qira. Por huadhënësi nuk mund të mësojë për këtë - thjesht pranoni fjalën tuaj. Një tjetër gjë është se në rast urgjence, kjo mund të mos luajë në favorin tuaj. Imagjinoni sikur e keni lënë hipotekë një apartament dhe e keni siguruar, por në të njëjtën kohë po ua jepni me qira qiramarrësve. Ata kishin rrjedhje gazi dhe banesa ishte dëmtuar. Apartamenti është përdorur nga persona të tjerë dhe kompania e sigurimeve do të refuzojë të paguajë dëmshpërblim.

Kërkesat për huamarrësit

Kur dëshironi të merrni para të siguruara nga një apartament, huadhënësi do t'ju vlerësojë gjithashtu si huamarrës. Bankat kanë kriteret më të rrepta.

Age. Në shumicën e rasteve, një qytetar mund të disponojë pronën e tij që nga mosha 18 vjeç. Ka përjashtime për personat mbi moshën 16 vjeç, nëse emancipimi njihet përmes gjykatës - domethënë, një person konsiderohet plotësisht i aftë, që do të thotë se ai mund të disponojë pronën, duke përfshirë edhe marrjen e saj peng.

Megjithatë, kur lëshojnë kredi, bankat rrisin moshën minimale të huamarrësit. Shiriti i poshtëm është më shpesh i moshës 20-21 vjeç. Shiriti i sipërm është mjaft i gjerë - nga 65 në 85 vjet. Në kohën e kësaj moshe, kredia tashmë duhet të jetë plotësisht e mbyllur.

Shembull. Një 50-vjeçar banor i qytetit kërkon të hipotekojë një apartament dhe t'i kthejë paratë në bankë për 20 vjet. Megjithatë, banka jep hua vetëm për huamarrësit nën moshën 65 vjeç. Kjo do të thotë, ju do të duhet të merrni një kredi vetëm për 15 vjet ose të kërkoni një bankë tjetër.

Përvojë pune dhe të ardhura.  Kooperativat e konsumatorit të kredisë (CPC) dhe investitorët privatë janë sa më besnikë ndaj atyre që duan të hipotekojnë një apartament dhe të marrin para. Bankat janë sërish më kritikët në këtë aspekt. Përgatitni një certifikatë 2-NDFL (mbi të ardhurat), duhet të jeni të punësuar në vendin e fundit për të paktën 3-6 muaj. Në të njëjtën kohë, bankat e kuptojnë se jo të gjitha punojnë zyrtarisht. Prandaj, ata mund të bien dakord të pranojnë deklaratën tuaj bankare si një alternativë. Deklarata duhet të tregojë se huamarrësi merr para me një rregullsi të caktuar dhe se ai ka fonde në llogaritë e tij.

Historia e kredisë. Para së gjithash, bankat po i kushtojnë vëmendje - edhe KPP-ja po e shikon atë. Historia e kredisë mbahet në zyra të veçanta. Ata transmetojnë informacione se cilat kredi janë regjistruar për këtë person, nëse pagesat janë bërë në kohë. 

Udhëzime hap pas hapi për hipotekën e një apartamenti

1. Zgjidhni një huadhënës

Zgjedhja është midis bankave, kooperativës konsumatore të kredisë (CPC) ose një investitori privat. Secili ka avantazhet dhe disavantazhet e veta, të cilat do t'i diskutojmë më poshtë.

2. Përgatitni dokumente

Për të hipotekuar një apartament do t'ju duhet:

• plotësoni një formular aplikimi (secili huadhënës ka formularin e tij);
• pasaporta origjinale me regjistrim;
• dokumenti i dytë (SNILS, patentë shoferi, TIN, ID ushtarake, pasaportë dhe nganjëherë të gjitha menjëherë - secili kreditor ka kërkesat e veta);
• Certifikata e të ardhurave 2-NDFL (mund ta kërkoni në departamentin e kontabilitetit ose ta shkarkoni në llogarinë tuaj personale në faqen e internetit të shërbimit tatimor - para së gjithash, janë bankat ato që e kërkojnë);
• një kopje të librit të punës ose një ekstrakt prej tij (kërkojnë edhe bankat);
• nëse jeni i martuar dhe nuk keni lidhur një kontratë martese, sipas së cilës bashkëshorti (a) nuk zotëron një apartament dhe nuk vepron si bashkëhuamarrës për kredi, atëherë ju duhet një vërtetim nga zyra e gjendjes civile;
• konfirmimi i pronësisë së banesës: një kontratë shitje, një ekstrakt nga USRN, një certifikatë trashëgimie, një marrëveshje dhurimi ose një vendim gjykate.

3. Kuptoni sigurimin dhe vlerësimin

Para së gjithash, huadhënësi do të kërkojë një vlerësim të banesës. Ligji nuk e detyron këtë, por në praktikë kjo procedurë kryhet pothuajse gjithmonë. Është e pamundur të besosh fjalën e huamarrësit se apartamenti i tij kushton një shumë të caktuar. Kompanitë e vlerësimit punojnë shpejt. Para kësaj, kontrolloni nëse ndonjë kompani vlerësuese është e përshtatshme ose vetëm nga ato të akredituara nga një bankë ose CPC. Specialisti do të vijë, do të bëjë një album vlerësimi (mesatarisht në 1-3 ditë) dhe do të shkruajë një përfundim për koston e strehimit.

Pas kësaj, huadhënësi do të jetë në gjendje të shpallë shumën që është gati të japë për sigurinë. Ju lutemi vini re se askush nuk do të japë 100% të çmimit të një apartamenti me kredi. Epo, nëse ata japin 80-90% të vlerës së tregut. Për shembull, vlerësuesi shkroi se prona vlen 10 milion rubla. Huadhënësi pranon të japë 75% të kësaj shume, domethënë 7,5 milion rubla. Mos harroni se huadhënësi nuk është blerësi i banesës. Ai ka një detyrë tjetër: të japë para, të fitojë para dhe nëse diçka shkon keq, të shesë shpejt pengun dhe të kthejë të tijën.

Para transaksionit, do të duhet të bini dakord për sigurimin e banesës. Shoqëria e sigurimit duhet të konfirmojë se është e gatshme të sigurojë objektin dhe jetën e huamarrësit. Formalisht, çdo kompani është e përshtatshme. Megjithatë, huadhënësit shpesh tregojnë grupin e siguruesve me të cilët punojnë. Nëse zgjidhni një kompani tjetër, atëherë aplikacioni mund të konsiderohet më i gjatë ose edhe të refuzohet pa shpjegim.

Huamarrësit nuk i kërkohet të sigurojë titullin (për këtë shërbim folëm më lart). Por huadhënësi, përsëri, në këtë rast, mund të refuzojë ose të rrisë normën.

4. Regjistroni një peng

Në këtë fazë, shteti, i përfaqësuar nga Rosreestr, është i përfshirë në çështje. Ky departament është përgjegjës për kontabilitetin e tokës dhe pasurive të paluajtshme në vend. Për të nuk ka rëndësi se për çfarë merrni një kredi dhe në çfarë kushtesh. Ai vepron si një lloj garantuesi i pastërtisë së transaksionit. Në atë pjesë të saj që tani e tutje në USRN ngjitur me banesën tuaj do të ketë një barrë. Deklarata do të tregojë se apartamenti është lënë peng. Kjo është e nevojshme për të shmangur mosmarrëveshjet në të ardhmen.

5. Kushtet e miratimit të kredisë dhe marrjes së parave

Mesatarisht, i gjithë procesi zgjat 14 ditë. Kjo është nëse nuk nxitoni askund, por mos vononi mbledhjen e dokumenteve. Le të hedhim një vështrim se nga çfarë përbëhet kjo periudhë kohore:

• miratimi paraprak i aplikimit nga huadhënësi – në vitin 2022 duhen disa orë dhe madje minuta;
• miratimi i aplikimit – deri në pesë ditë, procedura më e gjatë është me bankat, në këtë fazë duhet të siguroni të gjitha dokumentet;
• sigurimi dhe vlerësimi — kompanitë punojnë shpejt, por jo në çast, do të duhen deri në pesë ditë për këto procedura;
• regjistrimi i një pengu në Rosreestr - pesë ditë pune nga data e marrjes së aplikacionit dhe dokumenteve të bashkangjitura, kur regjistroheni përmes MFC - shtatë ditë pune, megjithëse të gjithë mund ta kalojnë atë më shpejt;
• marrja e parave – menjëherë pas regjistrimit të pengut.

Ku është vendi më i mirë për të marrë me qira një apartament?

1. Bankat

Opsioni më fitimprurës për sa i përket tarifave. Do të jetë më pak se në CPC dhe investitorët. Por të hipotekosh një apartament dhe të marrësh para është gjëja më e vështirë. Sepse ata e konsiderojnë huamarrësin me kujdes: pasqyrën e të ardhurave, librin e punës, historinë e kredisë. Ju mund të bëni pa të, por atëherë norma do të jetë më e lartë. Gjithashtu, shpejtësia e miratimit nga bankat është më e ulëta e mundshme. Ju nuk do të merrni para shpejt.

2. Investitorët privatë

Në vitin 2022, investitorët mund të lëshojnë para me kusht vetëm për sipërmarrësit individualë dhe personat juridikë për zhvillimin e biznesit. Atyre u ndalohet të japin hua për qytetarët e thjeshtë.

Nëse keni një sipërmarrës individual ose SH.PK dhe një apartament që është i përshtatshëm për lirim me kusht, atëherë mund të merrni një kredi nga një investitor. Ky është një person i zakonshëm që është i interesuar të bëjë të ardhura. Në të njëjtën kohë, ai mund të veprojë përmes një ndërmjetësi, një shoqëri administruese që shoqëron anën ligjore të transaksionit.

Investitorët kanë një normë më të lartë interesi në kredi sesa bankat dhe CPC-të. Por ju mund të merrni para sa më shpejt të jetë e mundur.

3. Opsione të tjera

Organizatat mikrofinanciare, ato janë gjithashtu IMF ose “paratë e shpejta” nuk mund të pranojnë apartamente si kolateral. Ligji e ndalon. Dyqanet e pengjeve nuk marrin as banesa. Mbetën vetëm CPC - kooperativat konsumatore të kredisë. Regjistri i tyre gjendet në faqen e internetit të Bankës Qendrore¹. Nëse një kompani nuk është në listë, mos punoni me të.

CPC u jep hua vetëm aksionarëve të saj. Sipas standardeve moderne, formati duket arkaik. Në fund të fundit, fillimisht kooperativat u shpikën si "fondet e ndihmës së ndërsjellë". Domethënë, një grup njerëzish bashkohet dhe vendos: le të shtojmë para në një fond të përbashkët dhe nëse njërit prej aksionerëve i duhen fondet, do t'i japim një kredi. Dhe ne do të ndihmojmë një person dhe do të fitojmë para vetë.

PDA-të moderne funksionojnë në të njëjtën mënyrë, vetëm se ata pranojnë pothuajse të gjithë si aksioner dhe nuk keni nevojë të paguani para për t'u bashkuar. Domethënë, huamarrësi pranohet në kooperativë, ata japin një kredi të siguruar dhe ai ia paguan paratë CCP. Sapo të shlyejë borxhin, ai mund të largohet. 

Kooperativat janë sa më besnike ndaj portretit të huamarrësit dhe japin miratimin më shpejt se bankat. Por përqindja e tyre është më e lartë.

Kushtet për shlyerjen e hipotekës së banesës

Të gjitha kushtet janë të specifikuara në marrëveshjen e huasë. Ato nuk ndryshojnë shumë nga huatë e zakonshme. Pagesat duhet të bëhen çdo muaj në data të caktuara. Ju mund ta shlyeni kredinë para kohe pa asnjë penalitet. Kur paguhet borxhi, depozita e sigurisë hiqet nga banesa.

Banka ka të drejtë të marrë pronën nëse huamarrësi vonon pagesat të paktën një ditë tre herë në vit. Një kërcënim real për të mbetur pa shtëpi për të gjithë anëtarët e familjes, përfshirë një fëmijë nën 18 vjeç.

Ndërsa jeni duke shlyer borxhin, nuk mund të bëni asgjë me apartamentin pa pëlqimin e kreditorit. Mund të jetoni, të bëni edhe riparime kozmetike. Por rizhvillimi, shitja dhe marrja me qira - vetëm me lejen e pronarit të pengut.

Pyetje dhe përgjigje të njohura

Përgjigjet pyetjeve Avokati i GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Burimet e:

1. Faqja e internetit e Bankës Qendrore. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Ligji Federal Nr. 16.07.1998-FZ i 102 korrikut, 26.03.2022 (i ndryshuar më 01.05.2022 Mars 19396) "Për Hipotekën (Pegun e Pasurive të Paluajtshme)" (i ndryshuar dhe plotësuar, në fuqi nga 8, 3 maj) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.